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�　产品策划与定位阶段

产品策划与定位是房地产开发的重要阶段，关系到房地产项目开发的成败。企业一旦形成产品定位，其成本构成也基本定型，后续的各阶段工作只是在成本构成基本定型的基础上，预防或排除因设计浪费、高估冒算、超额报价等非效率因素引起的成本增加，一旦非效率因素被取消，后续阶段降低成本的效果就会大大降低。该阶段是降低工程成本潜在量最大的阶段，同时也是增加工程成本可能性最大的阶段，因此搞好该阶段工程成本管理至关重要。

通俗地讲，产品策划与定位就是提出户型的特点、种类、层数、建造规模、车位配比、地下室、会所、配套设施和景园的配置标准，把容积率、密度、绿化率、用途等土地开发指标物化成实体，再由成本工程师测算其产生的成本，若在土地购买阶段制定的成本目标之内，可进入设计阶段。若超出，必须修改完善产品定位直至其成本在预测成本目标之内，确保预期保底利润目标的实现。

�设计阶段工程成本控制

目前设计行业普遍存在这样一些现象：设计合同仅体现技术与设计周期要求、无经济指标约束；设计人员无经济意识、设计院无激励措施等，导致设计方案出现设计深度不够；错、漏、碰、撞现象层出不穷；肥梁、胖柱、深基础多。

设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模、提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70％～90％，因为设计文件一旦形成，开发项目的建造标准、布局、功能、结构形式、工艺设备、建筑材料、设计尺寸参数等内容均已基本确定，静态的价值量也基本确定。所以设计阶段工作水平、设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要想保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。

为使设计阶段的成本管理控制在既定的目标成本之内，可采用招标形式选择技术与经济结合最佳的设计方案，而非建筑构筑物最佳的设计方案。同时要把目标成本分解为分部分项成本，并作为设计合同的组成部分，旨在强化设计人员的成本意识，赋予设计人员成本控制的责任，从而获得合理的工程成本，同时杜绝设计浪费和无价值的设计。

误区1　财大气粗　（7）

【案例1】

某项目由7幢11层楼和1幢18层楼组成，地下室一层，总建筑面积为120989平方米。在确定桩基选型之前，先进行如下成本分析（单位：万元）：

桩型==冲（钻）孔沉管桩==预应力管桩

造价==约1950==约1600

施工

质量==易发生塌孔、沉渣等==容易控制

施工

场地==场地状况差，不易于交叉施工==场地干，易于流水施工

工期==延长一个月==按期

结论：选用预应力管桩

【案例2】

某项目地上建筑分别为27层和30层，地下3层，总建筑面积115016　平方米。在管材选择前，先进行成本分析（单位：万元）：

==柔性铸铁管==UPVC管

技术==可行==可行，采取消音类型

单幢造价==29�8万元==10�7万元

4幢造价==119万元==43万元

造价相差==76万元

结论：　选用UPVC管

总之，设计阶段的每项活动都应把成本控制在既定目标之内，这样全面成本管理在设计选材选型方面就会发挥重要的作用。

� 施工阶段的成本管理

施工阶段的成本管理虽不如前几个阶段关键，但仍然对有效控制工程成本具有良好的促进作用。在此之前，建筑产品的工作量已形成，本阶段的重点是加强对施工组织的设计审核以及降低建筑材料的价格。

在施工准备阶段，首先一定要召集有关单位和部门进行图纸的会审，把问题消灭在萌芽状态，避免不必要的浪费。其次还要加强预算工作的管理，加强工程发包及材料设备价格的控制，加强合同的会审制度和加强项目的计划性。