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中国房地产宏观调控历程

在计划经济时期，城镇住宅建设由政府统一投资、统一规划、统一建设，采取统一管理和统一分配的方式。改革开放以来，特别是1990年以后，我国开始了从计划经济体制向市场体制的转轨，城市土地从无偿划拨转变为有偿、有期限使用，房地产和住宅开始逐步成为商品，逐步向社会化、市场化、产业化发展。

97年后，为扩大内需，拉动国民经济的发展，国家提出将住宅建设作为国民经济新的增长点和居民新的消费热点，并将住房制度由福利型分配转为货币型分配，大力推进住宅产业现代化，住房开发投资持续增长，开发规模不断扩大，产销两旺。在房地产业快速增长的过程中，其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致，1998年以后，我国房地产投资额以每年超出20％的速度增长，增长速度远远高于GDP的增长，到2003年部分地区出现了投资过热，地价和房价持续快速上涨，房屋空置加剧等现象，房地产越来越成为全社会普遍关注的问题。

2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施。宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关。其根本宗旨和政策目标是：抑制投资过快增长，促进经济增长模式的转变。一方面，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，强化对土地供应的管理，严格对耕地占用的审批，执行经营性土地的“招、拍、挂”制度；另一方面，银行严格控制对房地产的信贷投放，提高商业银行存款准备金比率、提高贷款利率、实行差别贷款政策等。

2005年，房地产调控的政策进一步深化，调控力度加大，重点更加突出，国务院明确要求加大对中低价位房屋和中小户型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房建设和推进廉租房建设的计划和措施。一些地方政府甚至把控制房价作为政府官员考核的主要指标。

2006年，房地产宏观调控的措施继续密集出台，5月17日，国务院总理*主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（国六条）。对供给结构、税收信贷手段、拆迁规模、房地产秩序、廉租房建设、信息披露制度等又作了进一步强调。5月29日，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化，在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定。7月24日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》＇171号文＇，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。同日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。同月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》。新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。

2007年，房地产宏观调控力度仍在进一步加大。1月，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳。该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行。6月，商务部发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，深化了对外资投资房地产的管理，11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录　2007年修订》，对外商投资房地产业限制范围有所扩大，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制，还将“普通住宅地开发建设”从2004年修订的现行《目录》鼓励投资类别中删除。在信贷方面，07年央行数次加息，多次提高存款准备金，12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数，对二次购房实行差别的利率政策，提高了首付比例，并对房地产企业贷款和个人抵押按揭实行了更严格的管理。

07年8月份国务院主持召开了全国住宅工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若