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高富诺基金以12亿元人民币收购高档酒店式公寓“华山夏都”，成交均价40984元/平方米；2月凯雷集团以亿元人民币收购了服务式公寓项目“济南路8号”，总面积为39814平方米，销售均价约50000元/平方米；2翠湖天地御苑18号，成交月韩国“未来资产”基金以亿元人民币的价格收购了被改造成酒店式公寓的均价约61000元/平方米。

但随着美国次贷危机引发的全球性金融风暴，带来国际国内形势的深刻变化，事实上，从07年下半年以来，第一批进入中国市场的境外公司开始逐步套现，部分接手机构已经由纯投资基金转向偏长期持有型的基金，并且利润极其丰厚，　2006年基汇资本收购“翠湖天地18号”的价格只有6亿元，而摩根士丹利在2006年6月以收购“华山夏都”的价格是亿元。

离岸交易已成为海外资金规避“限外”政策的一条重要路径。08年6月5日，全球资产管理巨头黑石集团以11亿元收购卓越金融（）持有的长寿商业广场；海外基金永菱通21亿收购瑞安房地产旗下项目25％股权；海外基金亚太置地44亿元收购和记黄埔世纪商贸广场。目前离岸交易的惯用操作路线是，先由一家外资机构控股国内某一资产，而该外资机构则由一家离岸公司所控股，最终以买卖海外公司股权来达到买卖资产的目的。

而且由于离岸交易选择对象局限于外资控股的项目范围内，这就避开了“境外机构和个人买房只能自用或自住，且实行实名制”这一项政策。此外，离岸交易还可以合理避税，如果按照物业转让进行交易，需要交纳营业税和物业升值部分的所得税，以长寿商业广场为例，卓越金融持有的物业价值约为亿元人民币，本次转让的作价为11亿元，物业升值亿元，大致所需缴纳的税金为亿元左右。

国家外汇管理局曾在通报银行外汇检查所发现的违规情况时指出，银行在履行真实性审核职责方面存在问题，使得一些境外投机性资金假借贸易、投资、参股、债券介入等渠道流入，甚至变相进入房地产市场。房地产是宏观经济的晴雨表，只要中国经济基本面向好，只要人民币仍持续升值，热钱涌入的热情就会存在。

随着雷曼兄弟的砰然倒下，华尔街金融风暴爆发带来全球性金融危机，2008年9月摩根士丹利计划出售所持有上海多处物业的消息随即曝出。继出售新天地区域的100多套酒店式服务公寓以及另一项公寓项目华山夏都后，大摩正打算以11亿元的价格出售锦麟天地雅苑，及浦东世纪公园边的景观楼盘陆家嘴中央公寓，大摩还欲出售宝山目前最大的商业项目安信商业广场。而早在大摩甩盘之前，李嘉诚旗下上市公司和记港陆就将上海写字楼世纪商贸广场以约亿港元的低价“贱卖”。

那么外资整体抛售上海物业的计划会不会引起连锁反应，或将导致高端物业信心溃退？外资抛盘分为两种情况，第一种是受全球经济影响，资金出现短缺，急于出手套现。另一种则并非受到此轮金融风暴的影响，而是在它们的计划当中，有数家外资机构自2003年开始进入中国的房地产市场，由于近年房价连续上涨，至今市值已经上涨数倍，所以现在选择撤离。摩根士丹利在08年9月12日发表的一份研究报告中指出，近期中国发生地产业整体“崩溃”的可能性正在增加，其中，“崩溃”定义为“销售价格和成交量同时出现大幅下跌”。

那么外资会不会大规模流出中国楼市？会不会加速中国房价的快速下跌，从而引发高端物业估值体系的重新定位，并引起国内企业的连锁反映，并导致资金链的断裂，甚至引发金融跌宕？仁者见仁，智者见智。

而进入2009年，在金融危机进一步加剧，地产行业继续深度调整的大背景下，北京首开先河，在2009年1月1日至12月31日期间暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。上海等地也陆续开始对“限外”松绑。那么，“限外”松绑政策，会不会为外资基金伺机抄底国内房地产提供政策层面的支撑？在利好政策的推动下，外资可能只是在全球经济下滑时“稍作休息”，新一轮的楼市“外资潮”或许将尾随经济回暖悄然而至。

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“限外”政策的国际经验

对外资设限是与国际接轨的表现。处于经济安全角度考虑，出台针对外资炒房的暂行条例，保护国内刚起步的房地产业是很有必要的。同时，在经济全球化的今天，对外资设限，是与国际接轨的表现。

世界上许多国家