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的计算方法，根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计算出国房景气指数，指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。该指数反映了房地产市场景气变化趋势和程度。该指标可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为。这就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

中国房地产价格指数失真明显

我国当前的主要房地产价格指数并不能真实准确的度量房地产价格波动，反映整个房地产市场的供需态势和走向。造成房地产价格指数失真的症结在于，一方面是由房地产作为商品的非同质性特征决定的，另一方面则是由于当前我国普遍应用的房地产价格指数编制方法存在一定的缺陷。

第一，价格指数编制首先要求编制对象是“同质化商品”。在编制商品价格指数来反映某一商品或商品组合的纯粹价格变化时，一个基本前提就是要求我们必须能够控制商品品质和结构的变化。因为对单一商品而言，本身质量的变化，和市场需求的变化都会影响前后期价格的变化，房地产商品是一个完全差异化的产品，很难有完全相同的两个房地产商品。其品质不但受建筑物本身的品质，如建筑结构、房型、朝向、建筑材料、建筑面积、楼层、车库等方面因素影响，且与建筑物周围的环境，如交通、商业、娱乐、治安、绿化、医院以及区域环境发展前景等密切相关。

第二，当范围扩大到房地产商品组合时（相当于一个房地产市场），引起前后期价格变化的因素还应包括商品组合结构的变化。如住宅与商业用房的比例，以及住宅内部高中低各档次房产的比例等的变化，由此单从房地产市场均价或项目的售价判断城市或地区房价的整体走势就可能产生较大的偏差。

假设基期市场交易的都是普通住宅，而本期交易的都是高级住宅，则这两个时期均价的变动，并不能真实反映房地产市场的供求关系变化。例如2002…2003年北京房地产价格涨幅很高，就是因为该时期房地产市场集中供应了一批高档住宅；再比如某月郊区项目供应量多了，或是经济适用房等低价位住房集中上市，市场均价可能就下来了，但实际上，房价并没有变化，只是房价统计的比重变了。但根据现行的政府统计制度和信息的发布，普通消费者就会简单地看发布的房地产均价的变化，形成信息的错觉和误差。

第三，成交量的变化也会对均价产生很大的影响。2007年11月份在网络与电视媒体上频繁见到类似“楼市寒意渐浓”，“京城房价半年来首次下降”的报道。一时间有关“楼市拐点已经出现”的言论也不绝于耳，这些热议根源于北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，2007年11月份新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份开盘均价15324元/平方米下降了358元　。但在一片“唱衰”声中，购房人却认为并没有真正享受到“降价”带来的实惠。造成这些困惑的原由是在这一统计周期市场的成交量显著下降，几个较少的降价楼盘的成交就可以将均价拉下一大段，但整体上大部分楼盘成交量很少，甚至有价无市，而到真实的成交放大时，价格又涨上去了。

第四，利用加权平均指数法度量房地产价格波动，将报告期有成交的房地产项目与基期项目进行比较；形式上虽采用了价格指数公式，但没有解决公式要求的样本报告期和基期同一的问题。这样计算出来的指数就会扭曲房地产市场中的价格信息。西方国家经过多年的发展房地产市场以存量为主，交易稳定，因而误差也相对较小，中国正处于房地产市场发展迅速、结构变化较快的发展周期下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节，这样就使计算出来的指数可比性大大降低。

此外，当前中国政府发布的统计数据往往是与上一年度同月份相比较，而在实际生活中普通居民容易与本年度上月相比或与近一段时间比较，这样就容易产生一些错觉，从而影响消费者的心理和预期。

当前一些学者根据发达国家的经验，用房地产价格收入比指标进行衡量，认为目前各省市的商品房价格相当于城镇居民家庭年收入的3．7～15．8倍不等，全国平均为9．84，而根据国际经验，住宅价格相当于一般居民家庭年收入的3～6倍。只有少数高收入阶层能够买得起高价房。当这一