第14部分(第1/4 页)

现在土地出让金的减免方面，近年来，商品房价格出现了大幅度的上涨，经济适用房价格通过二手房买卖也有大幅度提高，经济适用房成为投资性购房、炒房、炒号的工具，利润也非常可观。

（3）房屋租赁价格和买卖价格的关系不能反映正常的经济规律。根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系；一般而言，国际标准的“房产租售比”为1：100，但在中国北京、上海等城市这一比例达到1：200～1：300。

txt电子书分享平台

时间和空间关系的失衡

时间和空间关系是指在特定的时期和特定的区域不同类型子市场的比例关系，这是由不动产的不可移动性和房地产市场的区域性特征决定的。比如，以北京市为例，2005年以前，北京市经济适用房的建设以市政府为主体，历年建设量占新增房屋建设总量的9…15％，在价格分布上的特征是集中在2500…4000元/平方米，在区位划分上主要分布在五环外边缘集团如回龙观和天通苑地区，2006年政府加大了经济适用房的建设力度，在建设总量上提高到20％左右，并且在地铁、公共交通延长线等附近安排建设项目，一些城郊区县如顺义延、怀柔、昌平、房山也根据本地区的需要建设一定数量的保障性用房，在价格和区位上呈现多元化的特征。

中国城镇住宅市场的结构性失衡从时间和空间上，突出表现在区域发展的不平衡和区域内部不同类型住宅的不平衡。

（1）区域之间发展的不平衡。比如：东、中、西部住房市场的总量、市场交易、价格差距较大，北京、上海、深圳等沿海发达地区房价过高，与周边地区房价差距很大；

（2）同一区域或同一城市在不同的区位上价格差异很大。

（3）同一区域或同一区位在不同时期不同理性的住房在供给上，形成和实际需求的失衡。比如，对于同一区位，几年来住宅的实际消费能力不没有多大变化，但在住宅的供给数量、不同类型的住宅的结构上变化却非常大。

中国城市住宅市场结构性失衡的成因，主要存在以下几个方面：

中国房地产市场的区域性特征明显（1）

上文模型已经表明，中国城市住宅市场存在明显的区域差异化特征。住房建设是城镇建设的重要部分，住房市场的发展受到城镇发展规划和经济发展水平的制约，我国幅员广阔，各地区的社会、经济、文化发展极不平衡，市场体系的建设、发育程度各不相同，消费能力、消费观念、消费方式也不尽相同。不同城市之间的区域差别通常体现在气候、地理、文化对市场需求特征、建筑风格、营销策略的影响，同一城市的不同区域，由于城市规划、功能分区、产业布局的不同，住房市场的发展态势也存在明显差别。而不动产具有不可移动性，这就使得住房市场极易形成局部的垄断，从而对市场供需和结构产生重大影响。

区别于西方发达国家，中国特殊的土地使用制度进一步强化了市场的区域性特征。我国法律规定，国家拥有土地所有权，各地政府控制土地使用权，由此形成的绝对垄断即为一种行政垄断。相比于一级市场，房产开发二级市场的垄断则是隐性的。在现行管理办法下，开发商通过对土地的限期使用权的交易或者转让，占据土地使用权这一垄断资源，相当于获得了经营垄断资源的特许权。与我国其他寡头垄断行业相比，房地产行业的垄断又具有特殊性，一般政府在赋予垄断企业经营特许权的同时，都会对其产品销售拥有一定的价格管制权，唯独在房地产行业，房地产定价权在土地使用权交易或转让后完全让渡给开发商，造成了开发商在获得特许权同时却不受价格管制这一特殊现象。因此房地产企业一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，炒作概念、哄抬价格的现象时有发生。在实行土地的“招拍挂”制度后，土地市场的垄断现象有所好转，至少在土地的出让阶段一定程度上实现了公正、公平、公开，但一些实力雄厚的开发商凭借资金优势在某一特定城市的特定区位，大规模囤地，造成在特定时间周期内、特定地区的市场垄断的状况并没有得到根本解决。

此外，当前，我国城市基础设施还不完善，城市公共交通还比较脆弱，居民在户籍管理就业、医疗、文化、教育、养老等公共服务上还受到地区和区域的限制，城乡之间在政府公共服务体系上还不完全接轨，不同地区的公共服务标准、质量、水平差异很大，客观上限制了居民通过市场机制自