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但2007年三季度以后，北京市房地产市场出现了价跌量减的现象，期房和二手房同时出现成交量大幅下降，多个楼盘出现折价销售的现象，但房屋均价仍保持上涨势头，上涨幅度逐月减小。2008年10月以后，房价环比第一次出现负增长，但2008年房价同比仍然保持了快速上涨，2008年全年房屋销售价格比上年上涨；其中新建住宅销售价格上涨，涨幅回落个百分点；二手住宅价格上涨62％，涨幅回落4个百分点，但商品房销售面积万平方米，下降；其中住宅万平方米，下降。年末商品房（现房）空置面积万平方米，比上年末增加万平方米，增长；其中住宅万平方米，增加11万平方米，增长。

北京市住房市场发展历程（2）

1999年，市政府启动并实施了经济适用房政策，在建立和完善基本住房保障制度上进行了有益的探索。2005年前，北京市已建和在建的52个经济适用房项目平均价格大部分单价低于3000元/平方米，实际均价为3144元/平方米。但另一方面，平均户型面积为114平方米，经济适用房单套成交建筑面积主力户型集中在81－120㎡之间，占经济适用住房上报总套数的％，经济适用房单套户型面积明显偏大。下表是2005年北京市已建和在建经济适用房项目价格分布表：

2006年5月，国务院办公厅转发九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求各地新建住房中套型面积90平方米以下的，应占全部建设规模不低于70％。北京市落实国务院精神，加大了住房供应结构调整的力度。2007年8月全国住房工作会议后，市政府在总结八年来保障性住房工作经验基础上，调整了住房保障制度和工作机制，在解决城市中低收入家庭住房困难方面做了大量工作，取得了一定进展。

（1）为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），市委、市政府颁布了京发〔2007〕22号文件（关于贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见），贯彻落实解决低收入家庭住房困难有关精神。市政府先后制定了新的廉租房、经济适用房和限价商品房三个管理办法，市各相关委办局也相应出台了40余个配套文件，构建了建设、审核、分配、监管四大实施体系，为保障性住房建设提供了相关政策和制度保障。

（2）通过制定各项规划，加强了对保障性住房建设的规范和指导。编制完成了《北京市住房建设规划》、《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》和《廉租住房保障规划》，明确了本市保障性住房建设目标，为住房保障工作的顺利进行奠定了基础。

（3）保障性住房供给明显加大。通过集中建设和配套建设相结合的方式，在商品房项目中按照5％－15％的比例配建保障性住房，提高了保障性住房供应量。笔者根据网上数据库和北京市房地产交易网最新资料进行了统计，得出北京市经济适用房区域分布情况和价格分布情况如下表6…6、表6…7。

（4）建立了市、区县、街道（乡镇）的三级审核两级公示的审核制度，以及廉租房应保尽保、经济适用房和限价商品房公开摇号配售的制度，实现了保障性住房审核和分配的公正性和合理性。

（5）调整保障性住房上市交易管理政策，抑制市场投机行为。明确规定了经济适用房和限价商品房5年内不得上市交易，确需上市交易的由政府部门组织回购；5年后上市交易的，补交较高的土地收益等价款。

以上回顾了1998—2008年北京市住宅市场的发展历程。总体而言，北京市住宅和房地产业保持了持续快速的发展，但也存在一些问题，比如对于房地产业的定位和发展模式还存在不同的认识，房地产市场结构性矛盾突出，房价上涨过快，政府调控房地产市场的方式有待改进，效能有待提高，以下就几个主要的问题进行简要的分析。

长期以来，北京市经济社会改革和发展中的突出问题是人口的过快增长与资源环境的承载力之间的矛盾。交通拥堵、空气污染和环境质量差，文化、医疗、卫生和教育水平不能满足人民群众日益增长的现实需要，归根到底，是人口总量过大，外来人口增长过快，城市承载力不足，而深层次原因是经济增长方式和经济结构以及产业布局与科学发展的要求之间还存在差距。尽管奥运的筹办和成功举办推动了北京经济的又好