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品地雷阵”。10月22日瑞安房地产（）公告称，公司持有的一份交叉货币利率掉期合约，在今年6月底已为此产生亿元的公平值亏损，公告当日，股票大跌25％。10月28日碧桂园（）披露说，公司于一份股份掉期有效期内已提供亿美元抵押品，有关掉期因股份价格下跌所产生最大损失不会超过亿美元，当日，股票最高跌20％。有传言称，富力地产（）可能卷入外汇炒卖，虽然其发出澄清，无奈在两日间股价波动高达六成，最高跌幅逾51％，令观者目瞪口呆。

但是，这场“衍生品恐慌”还远未结束，卷入传闻的公司一再增加，更多的“地雷”或隐藏在公告之外。人们密切关注着，谁会是那个不小心的触“雷”者？谁会因“衍生品恐慌”而轰然倒下？

10月23日，里昂证券公布的一份27个涉及衍生产品合约风险的香港上市公司中，地产公司不在少数。其中，和记黄埔、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、九龙仓等一批重量级地产巨头，无一漏网。而连带中资地产股一起，投资金融衍生品的风险到底有多大，到目前仍是一个未知数。

为何地产公司成为衍生品投资中异军突起的特种部队？这一切或与近年的资本大牛市盛世图景和外汇管制策略有关。2008年10月，A股与H股联袂上升至这一年的牛市之巅，当月，两大地产公司SOHO中国与远洋地产接连在香港IPO，在市值与募集资金上均创造了2007年度牛市挽歌结束前的又一个纪录。在此之前，富力地产、碧桂园等一批内地房地产公司以其巨额的土地储备，创造出令人眩目的造富神话，其市值、影响度与企业领袖个人身价一时无二，一批老资格的香港地产巨头亦不得不暂让风头。　。　想看书来

万松事件（2）

究其原因，一大批内地公司大多采用红筹方式登陆港股，一系列严格执行的外汇管制政策使得这些民营房企募集来的大笔资金属于外资身份，难以通畅进入内地市场，只好以港元滞留在香港账户中。由于美元与港元联系汇率，而美元相对于人民币在不断贬值，这导致地产公司的港元资金出现大量汇率损失，为了在汇率波动中保值增值，他们会把投资衍生品作为一个可选择的路径。而SOHO中国董事长潘石屹认为，在去年资本牛市当中，中资地产股为了募集资金免受汇率损失，投资一些外汇掉期交易以及其他金融衍生品的情况“非常普遍”。

掌握房地产投资资金来源结构演变是防范房地产金融风险的前提。根据我国现行统计制度，房地产资金来源是按房地产项目来进行统计的，分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。

（1）国家预算内资金（国家和地方财政拨款）。在国外，政府资金在住房市场的运用，一是政府直接投资建设公共住房或给予建设者补贴，二是政府对于低收入需求者直接提供购买或租用房屋的补贴。随着我国投融资体制的改革，我国房地产业逐步建立了以银行信贷为中心的多样化的融资渠道，政府不再向国有企业增加财政投入用作企业资本金。因此统计年鉴中并没有此项的数据。政府主要通过建设保障性住房，提供租金补贴，加大对住房市场的投入，但根据现行的统计制度，这一部分并未统计入资金来源总计中，因而可能导致政府投入的低估。

（2）国内贷款（面向开发商的贷款）。房地产业的银行贷款直接表现为土地开发贷款和房地产开发贷款，包括：流动资金贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性资金贷款；房地产抵押贷款。开发商的自筹资金和建筑企业的工程垫款也大多间接来自银行贷款。

（3）利用外资。外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售、物业经营等各个环节，主要是境外投资基金和大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。在方式上主要包括：一是直接利用外资：主要指股权投资，包括通过独资、合资或合作经营；二是间接利用外资：主要指贷款，包括外国政府贷款、国际金融组织贷款和外国商业银行贷款。

（4）自筹资金。自筹资金主要指自有资金。包括：一是企业内部资金：指企业暂时没有利用或没有充分利用的资金，包括公积金、未分配利润等；二是其他企业资金：包括企业间联营、入股、债券及各种商业信用，既有长期的、稳定的联合，又有短期的、临时的融通；这