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《中国房地产金融制度创新研究：基于REITs理论的探讨》作者：王仁涛

内容简介

《中国房地产金融制度创新研究：基于REITs理论的探讨》是近几年来我在房地产金融创新方面研究和思考的成果。2003…2006年间，我在同济大学攻读博士学位时，就选择了房地产金融作为自己的研究方向。毕业之后，我仍然继续在这一领域的研究，同时在学校开展房地产金融课程的教学。随着研究的不断深入、我国房地产金融形势的不断发展，我对中国房地产金融制度创新问题也有了更深人的认识，《中国房地产金融制度创新研究：基于REITs理论的探讨》正是近几年我对这一问题思考和认识的集中体现。

《中国房地产金融制度创新研究：基于REITs理论的探讨》即将出版之际，我要感谢导师尹伯成教授，在近两年的研究中，尹老师给予我悉心的指点，倾注了大量的心血，使我对房地产金融问题的认识和理解上升到新的高度。导师渊博的学识、严谨的学术风范、高尚的道德修养、对学生的仁爱宽厚，使本人终身难忘。

第一章　引　论

第一节　问题的提出

当前，我国正在大力推进社会主义和谐社会建设，促进国民生活水平的全面提高。在构建和谐社会的过程中，虽然我国的宏观经济快速稳定增长，但群众的居住水平却没有同步提高，房价居高不下、住房供需不平衡、房地产贷款风险加剧等问题日益突出，成为居民提高居住水平的巨大障碍，严重影响了构建和谐社会的进程。出现以上问题的深层次原因，是我国房地产业在20多年的发展过程中缺乏制度创新，尤其是投融资体制的创新。长期以来房地产业的主要资金来源是银行贷款，融资渠道单一，在银行、房地产企业、地方政府等各方利益的驱动下，房价不断上涨，同时大量的房地产贷款也积累着巨大的金融风险。尽管国家出台了大量的宏观调控政策，但大多是治标不治本，时效有限，不能从根本上解决问题。

银行信贷间接投融资体制不但累积了巨大的信贷金融风险，而且越来越不能解决房地产资金需求和供给之间的矛盾以及房地产投资收益与风险对等问题，已经明显不适应新形势下房地产业发展的需要。在目前的房地产投融资市场上，一面是银行资金供给的短期性，一面是房地产资金需求的长期性；一面是银行信贷风险的累积，一面是房地产企业的超额利润；一面是社会资本的闲置，一面是房地产资金的短缺；等等。这些矛盾和问题归根结底都是我国房地产投融资制度缺失、不健全所致。因此，加快投融资制度创新已成为确保中国房地产业持续、健康发展所必须解决的问题。

制度创新源于制度失衡，它是对现有制度缺陷或者制度缺失的反应，其目的在于获得潜在的制度创新收益。中国以银行信贷间接融资为绝对主体的房地产投融资制度，在前几年扶持房地产发展的相对宽松政策环境下，基本上还能满足各方的需求，维持着制度的相对均衡。但是，其内在的弊端却随着中国房地产业的飞速发展而日益暴露。国家在充分地意识到这种弊端对于房地产业发展甚至整个国民经济发展的危害性后，不得不采取措施，连续出台相应的法规文件对现行投融资制度予以抑制和调整，其中影响最大的就是央行的“121号文件”。国家对于银行信贷的严控，彻底打破了原有房地产投融资制度的相对均衡，其目的在于促动民间投融资力量的形成和扩展，引发投融资制度的诱致性变迁。但作为对国家金融和宏观经济产生巨大影响的投融资制度，其供给和创新在很大程度上是依赖于国家的，必须要有国家的认可和参与，制度创新才能有效形成。因此，在目前“旧制度打破”的情况下，国家应及时顺应经济和社会发展要求，创新我国的房地产投融资制度，以弥补制度缺口。从发达市场经济国家投融资制度的演进变迁历程可以看到，投融资制度发展演变的趋势表现为由以银行为主的间接信贷融资模式转向以市场证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行投融资体制向多元化、多层次的市场投融资体制过渡，房地产投融资制度的发展也不例外。目前，美国的房地产投融资制度已经基本完成了这一转化过程，促成了美国房地产业的持续发展和稳定繁荣。随着市场经济发展的日益深入，中国房地产投融资制度的发展演变也必定会融入国际金融体制的发展潮流之中。因此，发展以证券化、社会化、多元化为特征的直接权益投融资模式将是中国房地产投融资创新的基本方向。

从研究发展趋势来看，近年来各国都在