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（3）发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。

相对于创造房地产抵押贷款的一级市场而言，房地产抵押贷款二级市场是指放贷金融机构将所发放的抵押贷款与其他金融机构或投资者进行再交易的市场。二级市场中的金融机构一般由政府发起设立，主要包括联邦住宅贷款银行（下辖联邦住宅贷款抵押公司，即FHLMC）、联邦全国抵押贷款协会（FNMA）和政府全国抵押贷款协会（GNMA）。美国的二级抵押贷款市场的发展，大致经历了两个阶段：一是20世纪70年代以前传统的以存贷结构为主体的单一住房金融体系；二是20世纪70年代以后至今的以抵押支持证券为主体的证券化融资体系。

2．房地产投资权益的证券化融资

房地产投资信托基金（REITs）是房地产投资权益证券化的主要形式，是以发行受益凭证的方式汇集不特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行投资经营管理，通过选择各种不同的房地产及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行投资组合，有效地降低风险，获取较高的收益。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。

（1）房地产投资信托基金的产生和发展。

为刺激疲软的房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。在最初30年的时间里，REITs的发展缓慢，主要原因是REITs的运营仅限于持有房地产，对于房地产的运营或管理则必须委托独立的第三方来进行。而第三方管理人的利益可能与REITs持有人的利益不一致，因此投资者并不乐于接受REITs这种金融创新。直到1986年美国税收改革法案的颁布才从根本上改变了REITs的投资视角。

这些改革使REITs在整个20世纪90年代发展迅猛，数量和市场价值增长迅速。在过去的30年中，REITs公司数量增长了5。35倍，市场价值增长了103。7倍。目前，美国约有500多个RElTs，在纽约交易所、NASDAQ等交易所上市交易的一般称为公募REITs，其余为私募REITs。根据美国房地产信托联合会（NAREIT）的统计，公募REITs从1971年的34只增加到2002年末的176只，市值从1971年的14．94亿美元猛增到2002年末的1619。37亿美元。1998—2001年间，REITs房地产资产并购额为960亿美元，股权融资370亿美元，债权融资470亿美元。

（2）房地产投资信托基金的种类。

根据收入来源的不同，美国的房地产投资信托基金可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种基本类型，并衍生出了伞形REITs（Umbrella　Partnership　REITs）和子REITs（Down…REITs）。

（3）房地产投资信托基金的优势。

REITs的出现为众多需要房地产证券化的持有人提供了将流动性差的房地产资产转化为流动性强的REITs的机会，也为公众提供了参与房地产权益投资的机会。

首先，众多投资者可以通过购买REITs收益凭证的方式参与投资，分享美国宏观经济增长带来的收益。1959—1969年的10年是美国经济发展的黄金时期，美国经济保持了连续的高增长，居民收入和城市化程度大幅提高。REITs由房地产行业和资本市场专家进行管理投资，投资者可以分享专家理财带来的收益。

其次，REITs具有吸引力的红利收益和较为稳定的收入流。REITs的红利水平优于美国政府债券收益。1996—2002年间，REITs的红利率分别为6。22％（1996年）、5。73％（1997年）、7。81％（1998年）、8。98％（1999年）、7。71％（2000年）、7。38％（2001年）和6。56％s（2002年），均高于此间美国政府债券4。25％的收益率水平。近几年，REITs的投资收益率与Russell　2000指数相当，并且超过了固定收益证券和直接不动产投资的收益率。而在1976—2001年间，REITs的收益率达到了15。2％，高于S&P500指数（14。0％）和美国公司债指数（9。8％）。

再次，投资者可以将其