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式向大众投资者进行出售或转让一种融资行为，投资者通过和发行主体约定收益条件并依托发行主体资产的未来现金流来获取收益。房地产投资信托基金既可以参加房地产抵押贷款的证券化，通过购买房地产抵押债券而使得自己获得一个稳定的收益来源，也可以购买房地产企业发行的有房地产资产的未来收益支持的证券而间接参与房地产项目，在承担较高的风险的同时获得可观的收益。在美国等一些发达国家，房地产投资信托基金已经超过银行等金融机构而成为房地产金融领域里的一支最重要的力量，它积极参与房地产的各个领域，因此可以这样说，有房地产证券化的地方就有房地产投资信托基金的身影。

3。　房地产投资信托基金与房地产信托

房地产信托即是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。具体来说是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者以投资者身份参与对房地产开发经营的投资也是房地产信托投资。房地产信托是一项重要的现代金融业务，是房地产金融市场的重要组成部分。如果说房地产信贷和房地产证券业务的基本职能是间接和直接地融通资金的话，那么房地产信托则是一种代人理财的财产管理制度。房地产信托作为一种经济法律制度，也是房地产与金融的一种结合方式，房地产投资信托基金与它之间既有区别又有联系，它们之间具有以下共同点。

（1）房地产投资信托基金与房地产信托都是代理他人运用资金、管理财产。

（2）房地产投资信托基金与房地产信托业务活动中的当事人都有委托者、受托者和受益者。受托者与委托者之间均有契约关系；受托者在契约和法律规定的范围内运用委托者的资金，并对受益者的利益负责。

（3）房地产投资信托基金与房地产信托都有将社会闲散资金集中化、将短期资金长期化的特点，能有效运用资金。

（4）两者之间可以相互结合。对于房地产投资信托基金，可以通过发起成立信托型房地产投资信托基金的形式，以信托的方式管理委托人的房地产物业或资金，这种方式既结合了投资基金组织结构严谨、运作透明度高以及规模效应等优势，又可以充分发挥信托的运作灵活、享受税收优惠等优势。

但房地产投资信托基金与房地产信托又不完全相同，它们之间又有区别。

（1）房地产投资信托基金与房地产信托业务范围不同。房地产信托业务范围广泛、灵活，可以包括各类房地产商业信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。

（2）资金运用形式不同。信托机构可以运用代理、租赁和出售等形式处理委托人的财产，既可以融通资金，也可以融通财物；而房地产投资信托基金主要是进行资金运用，不能随便融通财物，同时由于涉及社会公众的利益，因此在投资对象、投资方式和受益分配等方面受到证券监管当局的严格监督。

（3）当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者，它通常由一个机构来承当，并且，保管机构与投资基金建立机构不能是同一个机构。

（4）体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系，它属于房地产与金融相结合的一种信托行为，一般由信托法来进行规范；而房地产投资信托基金则是指集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。

（5）成立的壁垒方面也存在较大的差别。一般房地产投资信托基金的成立要经过证券管理机关的审查批准，而且有最低募集额和募集时间等限制条件。而信托的设立要容易得多，只要是经批准设立的信托投资公司均可以开展信托业务，信托投资公司设立信托产品无须审批，只需报主管部门备案，对每一个资金信托计划，也没有募集期限和最低额度限制，只规定集合信托每份合同金额不得低于某一数目。

从上述的比较可以发现，目前我国房地产金融市场上兴起的房地产融资方式——房地产信托属于金融信托的范畴，可以看作是房地产投资信托基金的一种初级形式，只不过在发行的这些信托计划中基本上是指定投资方式和投资项目，因此不具备组合投资的功能。但是如果发行不指