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迫��康夭�鄹竦墓�煸龀ぃ��5—10年间并不会改变价格随经济增长而适度上扬的趋势。

三、经营管理风险

经营管理风险是指REITs在各项信托业务经营过程中，由于各种不确定因素的影响或由于管理不善等原因而造成损失的可能性。经营管理风险主要包括投资风险、流动性风险、财务风险、盈亏风险、业务开拓风险和决策风险等。

1。　投资风险

这里说的投资主要是指股权投资，投资风险则是指由于投资收益的不确定性变化而给投资主体带来损失的可能性。信托投资公司往往在投资中追求高回报，但如果管理上缺乏风险控制，对投资项目和合作对象的选择不当，就会使投资的实际收益低于投资成本，或者达不到预期的投资收益目标，甚至由于资金运用不当而形成风险（如资金来源利率高于资金运用的收益率，短期资金来源作长期运用等等）。这种状况普遍存在于信托投资公司的自营投资和委托投资中，是造成信托投资公司资产质量差的主要原因之一。

2。　流动性风险

通常所说的流动性风险是指经济实体因流动性的不确定变化而遭受损失的可能性。就REIT而言，流动性风险则是指REIT机构由于没有足够可运用的资金以保证业务运转，从而产生损失的可能性。资金流动性差，REIT就无法及时支付资金以履行对委托人或拆借人的承诺，从而就会影响REIT机构的信誉，威胁REIT机构的生存。发展REIT将面对的流动性风险，一方面是由于缺乏稳定的负债支撑，信托投资机构不能比较方便地以合理的利率借入资金以应付资金周转不灵，从而发生支付困难；另一方面是由于REIT将资金投资于房地产项目后，大量资金被套，形成不良资产，从而产生流动性风险。

3。　财务风险

财务风险是指因财务管理不善而造成的风险。中国REIT在经营中必须对资产负债比例管理指标、成本、损益等重大经营情况定期进行专门的分析报告和财务评价，发挥财务的日常监督作用。如果管理不善，对业务中存在的重大财务隐患不能及时察觉，必然会导致风险的长期积累，最终有可能引起更大的危机。

4。　盈亏风险

盈亏风险主要来自经营不善和经济状况的不确定性。信托投资具有灵活性和多样性的特点，如果经营不善，不注意信托贷款与投资的利率、期限搭配，产生负利差或收益低于费用支出的可能性就很大。如果发生坏账或投资证券贬值，就会降低投资收益，使风险损失的可能性变成现实性。而经济状况的不确定性如市场、利率变化等也都会影响信托投资的收益性和安全性。

5。　决策风险

决策风险是指在REIT业务经营过程中，由于决策者的判断或决策失误而给委托人造成损失的可能性。决策风险来自决策者的决策失误，而造成决策者决策失误的原因则主要有两个方面：一是决策程序不正常所造成的决策失误。在信托业务经营过程中，REIT运用信托财产进行的出租、出售、贷款、投资和同业拆放，都要根据一定的决策程序进行，如果决策者独断专行，违背正常的决策程序进行贷款或投资等重大行为的决策，就可能会造成决策的失误，从而给委托人、受益人或信托投资公司自身带来经济上的损失；二是决策者的决策水平较低所造成的决策失误。信托业务涉及面广，具有灵活性和多样性的特点，这就要求REIT的决策者必须具有较高的业务素质和决策水平。如果决策者本身业务素质差、决策水平低，甚至由那些不懂REIT的人办理REIT业务，则决策的失误就会在所难免，由此必然会加大REIT业务经营过程中的决策风险。

四、市场风险

市场风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断运动变化的，房地产的供给和需求也是不断变化的。对于一个城市或地区的房地产需求，除了要考虑城市居民年均收入水平及房地产价格对房地产市场需求的影响外，还要考虑人口数量及结构、城市产业结构的演进、城市自然条件等因素对市场需求的影响。人口的增长是影响房地产市场的直接因素，现代化进程的加快，使得城市化规模扩大，农村人口向城市聚集，并且城市户均人口下降，家庭的户数上升，从而使得房地产的需求逐渐升高。

供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使REITs的预期收益率发生偏离