第21部分(第1/4 页)

煌�毙磐泄�尽⒒峒剖κ挛袼�⒙墒κ挛袼�⒎康夭�拦阑�沟纫惨�斡攵韵钅康募喽接牍芾恚�庖灿欣�谔岣叻康夭�笠档脑诵行�剩�銮客蹲收咝判摹�

第六，内地房地产商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs注入其在内地的商业地产项目并在港上市，将有助于我国积极地探索建立内地的REITs。目前本土化REITs的建立还存在一些瓶颈问题需要解决，诸如监管、专业的管理人才、税收等方面。通过内地房地产企业以REITs在港上市，可以学习借鉴香港一系列监管审查措施，完善内地的法律法规体系，培养具有实际金融操作能力的房地产专业管理人才，为内地REITs的建立奠定基础。

三、内地首只房地产投资信托基金——越秀REITs

2005年12月21日，内地第一只房地产投资信托基金——广州越秀房地产投资信托基金（0405。HK）正式在香港联交所上市开售。越秀房地产信托基金是从越秀投资分拆出来的一只，后者于1992年在香港上市。越秀投资的控股股东越秀企业（集团）是广州市人民政府在香港的窗口公司，业务范围涵盖房地产开发、收费公路、造纸和水泥生产。旗下以收费公路为主营业务的越秀交通也于1997年在香港上市。越秀投资2001年在香港和内地拥有的房地产面积分别只有14万平方米和55万平方米。2002年，越秀投资购入总值85．3亿港元的资产，持有的物业面积突增至895万平方米，越秀投资跃升为广州最大的地产商［95］。

此次，进入房地产信托计划的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的部分物业，分别称为“××单位”。这四宗物业的所有权分别归属于柏达、金峰、福达和京奥这四家在英属处女群岛注册的公司，而越秀投资通过其全资子公司GCCD握有这四家公司的所有已发行股票。

四宗物业的总建筑面积约为16万平方米、估值总额40。05亿港元，截至2005年9月出租率分别为100％、77％、91％及100％。白马商贸大厦为越秀REITs主要租金收入来源，2005上半年白马大厦租金占越秀REITs总租金收入约71。1％，美中不足的是租金收入波动较大。

基金上市方案确定后，越秀投资将四家BVI公司的所有已发行股票打包卖给在香港注册的Holdco（现更名为KingProfit　Holdings　Ltd．），代价不少于36亿港元（以现金加基金单位支付）。同时，越秀投资以Holdco的资产设立一个信托基金，由汇丰机构信托服务（亚洲）为信托人，由越秀的关联子公司——越秀房地信托管理作为管理人。最后，信托基金申请在香港主板向公众发售5。83亿个基金单位，所得款项将支付给越秀投资作为Holdco资产的部分对价。

越秀招股章程宣布2006—2008年派息比率为每年100％，其后每年90％，每年派息两次。预计2006年度纯利不少于2。01亿港元，投资者收益率达6。54％—7。05％。集资所得资金用作偿还贷款，及于未来5年内可优先收购大股东越秀投资旗下四项商贸物业，包括2006年落成的越秀新都会广场、维多利广场裙楼上盖的两幢办公楼、亚太世纪广场及珠江新城双塔之西塔（号称中国第二高楼，预算60亿港元，2009年竣工），楼面面积总共80万平方米。上市后越秀REITs的债务有1。65亿美元（约12。87亿港元），负债比率为32％，低于规则所定45％的上限。

作为内地首只在港上市的房地产信托基金，越秀可谓红极一时。原计划发行5．83亿个基金单位，其中6000万个基金单位在香港，其余为国际配售。据2005年12月20日公告，在香港和国际资本市场分别获得496倍和74倍的超额认购，仅在香港冻结资金就达920亿港元。

为吸引投资者，越秀开出的年息回报率高达7％，高于领汇REITs　6％—6。37％的收益率，更比泓富REITs的5。3％高出一截。考虑到人民币进一步升值的因素，越秀REITs可以说给了香港投资人相当大的“实惠”。

四、国际房地产基金在中国迅速扩张

中国经济的快速发展，使得国际房地产基金或投资公司以各种方式投资国内不动产。特别是在京沪两地，或投资参与前期开发，或整体收购成熟物业。2005年8月15日，央行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，境外