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第二篇第一章　土地真相（11）

我国出台了一系列政策打压囤地现象，主要是增加土地交易与保有成本，虽然取得一定效果，但效果不大，只要市场能将收益抬升至成本之上，土地仍然值得投资。

要解决这一问题，一是抑制通胀预期，使人民币一次性大幅升值，减少实物资产的投资价值；二是采用土地加速流转，提高容积率、制订土地推出的详细计划，缓解城市化进程中严重的土地供需不足矛盾，同时使市场人士的预期更为明确，最大限度地减少恐慌性的抢地现象；三是取消户籍制度，大批农民进城置换出宅基地，使土地供应大量增加，囤地高烧才可能得到根治。（2007…12…06）

处理闲置土地收效的关键在地方政府

对于中国这么一个地少人多的大国而言，集约、高效利用土地是必走之路。但我国在这方面有所欠缺。

2008年1月7日，中国政府网发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这是中央政府关于如何处理闲置土地问题的第三份通知（前两份是2007年下发的《关于加大闲置土地处置力度的通知》与《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》）。

令人关注的是，处理闲置土地的办法更加严格：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费”。通知明确要求，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，同时还要求各地方政府在2008年6月底前将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。在征收土地闲置费的比例问题上，此次通知删去了“原则上”的字眼。

处理闲置土地有三大目的，一是提高土地的使用效率，设定容积率下限，供地向保障型住房与中小套型普通商品房倾斜，杜绝浪费行为；二是可以打压开发商的囤地惜售行为；三能够将资金实力不行的开发商淘汰出房地产行业。

第一和第三个目的可以在一定程度上达到。处理闲置土地，只要比以前处理得多，就能够提高土地的使用效率，只不过是提高多少的问题，而将资金实力不强的开发商淘汰出房地产行业的征兆正在显现。笔者曾经说过，房地产业的调整过程就是房地产商的洗牌过程，就是房地产业大鱼吃小鱼的过程。以上海而论，一些小地产商正在寻找适合出售地块的大地产商，而江浙一带有些小地产商联手开发、壮大企业，以防止被吞并。

但以往旨在集约、高效使用土地的政策收效不大，关键在于地方政府、相关利益群体如银行的决心，是否会按照通知要求做。如果这一瓶颈难以解决，此次新政出台仍然不容乐观。

比如，是否能够打压开发商的囤地行为，则完全视地方政府的认定标准。引起业内广泛关注的“增值地价”的具体形式到底是什么，就很难评估，有赖于地方政府细化。

继续追究下去，为什么以往处理闲置土地没有取得良好效果，也与地方政府有一定关联。如房地产企业在拍卖之后得到的土地未必是净地，或者是有部分居民不愿拆迁，使用地手续无法办全，拆迁问题拖延两三年是常态；还有必须由政府完成的前期四通一平工作迟迟没有完成，有可能是政府资金不够，有可能是为开发商赢得时间。但不管如何，这些土地到底是闲置还是非闲置状态，就很难认定，开发商可以将责任推给地方政府，而地方政府则可以将责任推给不愿拆迁的民众，甚至推到地方财政收入过低、财权与事权不对等上，这就将皮球又踢回了政策制订者。　。　想看书来

第二篇第一章　土地真相（12）

对于开发商而言，也有办法通过股权结构的转变规避土地增值税，有房地产从业人士指出，手中有地的开发商，在调控政策来临之际，转让本公司股权，主要是通过在股权上做手脚，把股权转让掉，让交易方溢价收购他的股权，他作为大股东退出，而由另一个公司入主，这样就可以合理合法地规避高额的土地增值税。

开发商为什么要囤地？原因就在于土地已经如黄金一样成为通胀风险时代最好的避险投资品种，只要是好的地块囤上两年价格就能翻倍，如此一本万利，开发商自然人人乐见。而政府则是希望通过扭转税收激励制度，通过分享土地溢价红利，使开发商无利可图，自然不愿囤地。

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