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关于“空置率”的论争

2005年10月，众多媒体公布了一组所谓的“国家统计局最新数据”：到2005年10月末，全国商品房空置面积达亿平方米，其中商品住宅空置面积6024万平方米。报道声称当时的全国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。”这个消息立即引起全国上下关注，引发了一场沸沸扬扬的“房地产泡沫之争”。

“1亿多平方米空置面积意味着每四五个市民要分摊上1平方米卖不掉的面积”，“26％的空置率意味着26％的建设面积是卖不掉”——大家大多这样理解着让人咋舌的数据。中国社会科学院易宪容认为，“我国空置率已经到了危险的边缘。”但是，也有一些学者质疑那种总空置除以总存量的空置率算法，北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授在《空置率过高是天大的谬误》一文中提出，依照他的计算方法，商品房实际空置率不到1％。随即众多网站纷纷转载，并引发了范围更大的争论，争论的焦点主要集中在空置面积的界定标准、空置率指标的计算公式、空置率指标的国际警戒标准等三个问题上。

刘洪玉、陈森林对住房空置率指标进行了深入研究，指出空置是反映住宅市场供求关系变化的主要指标，提出了住宅空置、空置率、空置期、平均空置期、平均租售时间、净吸纳面积等基本概念。刘洪玉，院萍对商品住宅、经济实用房、廉租房的合理空置率进行了研究，建议以6％作为衡量我国商品住宅市场的空置率合理性标准，以3年供应总量的8—12％作为衡量新建商品住宅市场的合理性空置率粗略标准。香港学者谢贤成估算出1979…1994，香港住宅的合理空置率为。他认为，根据香港的经验，合理的租房空置率为1％~，经济实用房的合理空置率为4％~6％。

就在媒体大幅报道与学术界激烈争论之时，面对着一边是增长的空置面积，一边是高昂的房价，1％与26％相差悬殊的空置率数据，消费者不禁感到迷惑，不知道该相信哪一个。2006年3月16日，国家统计局发表声明，称该局“从未计算和公布过2005年商品房空置率26％的数据”。建设部有关负责人也表示，目前我们国家还没有建立空置率指标，不能进行空置率计算，也不能用于国际比较。随后，3月31日，建设部紧急下发通知，要求北京、上海、天津、广州等40个城市的房地局、规划局、建设局（建委）提供商品房供应和空置情况有关数据。建设部对外称，此举是为全面掌握商品住房空置情况，准确判断当前房地产市场形势，为中央决策提供依据。

一个令人费解的现象是：有这么大的空置面积，至少说明房地产业存在产品过剩的危险。在这种过剩危机之下，按照一般商品的供求规律，供不应求价格上涨，供大于求价格下跌。房地产价格应该下跌才对，但中国近年来却出现了一种“高空置率和高房价并存”的现象。

笔者认为，当前应用空置率指标来衡量中国住宅市场状况，并进而判断房地产价格是否合理，市场是否存在泡沫存在明显的缺陷。

中国商品房空置率的概念不能反映真实的状况（1）

我国目前只有商品房空置面积的数据，没有全部存量房的空置情况的数据，空置面积统计非常不全面；对空置商品房定义完全没有考虑商品房的正常销售周期。按照现行国家统计报表制度，空置面积是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。”这个概念清楚地表明：只要是在开发商手中已竣工但还没有卖出或者租出（应指首次租赁关系）的面积，不管它们以后能不能卖出去或者租出去，只要到报告期末（统计时点），尚未卖出去或者租出去，就被统计为空置面积。　国家统计局2003年重新规定将商品住宅空置分为三类。

表2…4：空置率指标体系的调整

竣工年限 分类

1年以内 待销商品房

1~3年 滞销商品房

3年以上 空置积压房

目前，国内商品房空置率计算方法大概有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。这其中，第二种计算方法是最被公众接受和认可。这种空置率计算方法简单易行，在没有存量住宅空置量的情况下，能够反映商品房的空置状况及商品房积压变化情况。但这种计算方法也