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品房，是具有政府补贴性质的特殊商品房，而廉租房的建设一度陷入停滞）在经济快速发展，居民收入稳步提高，金融和货币政策环境宽松，人民币升值和外资大量流入房地产，居民个人投资理财渠道单一，房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：（1）买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；（2）房地产投资有暴利，搞什么不如搞房地产；（3）租房不如买房；（4）迟买不如早买；（5）买小不如买大。

正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛，超前消费和过度消费明显，事实上，目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。同时，住宅单套套型明显偏大，城市公共设施和小区配套商业设施标准过高，存在求大、求全、高档化现象，真正适合普通百姓的便民设施少。

过度消费和超前消费进一步导致了需求的膨胀，引起价格的上涨，而价格的上涨和房地产信贷的支持又刺激了投资性需求的膨胀，形成“财富效应”，并加剧了住房购买市场和租赁市场的价值关系背离，造成“租房不如买房”的现实，上海浦东金融区、北京CBD等地的炒房团和投资者甚至不屑于将已购房屋出租赚取长期的租金回报，而是以时间换空间，坐等房屋二次转让后的价差。所有这些又进一步加剧了住房需求膨胀，形成进一步的房价上涨，同时积聚了金融风险。

总之，中国房地产市场的区域性特征，导致了市场竞争的不完全性，形成局部的垄断，而市场信息的不对称和缺乏强制性信息披露制度，以及土地“招拍挂”制度又在一定程度上强化了市场的这一特征，城乡居民收入的不平衡和消费模式的错位从根本上导致了市场结构性失衡，市场结构性失衡又进一步扭曲了房价形成及波动机制。

事实上，近年来，中国政府已经认识到住房市场存在的问题，并采取了一些宏观调控政策。概括中央和地方政府在房地产宏观调控方面采取的主要政策措施，以及产生的成效，主要体现在以下几个方面：

1、切实加强了供给调节力度，住房市场供应结构改善对价格的影响开始显现。

以北京为例，“十一五”期间，北京市将大力调整住宅供给结构，按面积计，保障类住房的比例将提高到，两限房占，两者合计占；按套数计，保障性住房的比例提高到22％，两者合计占。政府的目标是到“十一五”末，廉租房和经济适用房将可以覆盖全部低收入家庭和中低收入家庭。同样，重庆、广州、上海等各地也认真贯彻国务院精神，大力调整住房供给结构，针对地区具体情况完善住房保障制度，北京、广州、厦门等地区还在研究，尽快建立经济适用房租赁市场，加紧出台相关政策规定，积极引导合理、适度消费，形成一部分人购买、一部分人租用的经济适用房供销格局，形成合理的租售结构，满足一部分既买不起经济适用房，又不具备租用廉租房条件的居民。

中国城乡居民住房消费模式的错位（2）

根据国家统计局公布的《2008年国民经济和社会发展统计公报》，2008年，全国完成住宅投资22081亿元，比上年增长，其中：90平方米以下住宅完成投资6416亿元，占全部住宅投资的比例达到29％，比上年增长，经济适用房完成投资983亿元，比上年增长。2008年11月初国务院常务会议决定调整宏观经济政策，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并明确要加大保障性住房建设规模，住房和城乡建设部提出今后三年内要新增加总投资将达到9000亿元，用于廉租房、经济适用房和棚户区的改造。随后，各地也纷纷出台相关的支持房地产业发展的政策。12月17日*总理再次主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。提出要加大保障性住房建设力度，争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。从中长期来看，我国住宅市场的结构性矛盾将得到初步缓解，市场结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。

2、切实加强了需求管理，投机炒房初步得到抑制，投资性需求下降，过度消费和超前消费减少。

几年来政府采取了一系列规范市场，控制投机的政策，同时积极引导合理的住房消费。政府多次提高存款准备金率，多次加息，严格对房地产信贷的管理，限制投资性购房的转让，特别是，2008年12月1