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外来人口

对北京住房市场的需求产生的影响不容忽视。受人口增长和土地、资源环境的制约，在经济增长、人民币升值和流动性过剩等众多宏观因素的影响，外地和外国资金大量进入北京房地产市场，在刚性需求和投资性购房的共同作用下，高档和中高档住房市场发展迅猛，并拉高了整体房价。另一方面，国家机关和事业单位的隐性政策性住房需求，造成住房市场表象和实际状况的差异。

根据北京市统计局1％人口抽样调查显示，2005年底，北京市户籍人口万人，流动人口万人，流动人口与户籍人口数量之比为1比，且流动人口呈加速增长的趋势。而据有关部门发布的数据，截至2008年年末，北京市的户籍人口为万人，常住人口已达1695万人，而流动人口为万人，近年来常住人口的增加每年大约50万人，相当于增加一个中等城市的人口规模。流动人口的住房需求两级化特征明显，一方面，大量外来经商人员、外国人和高收入者对高档商品房的需求旺盛，据统计，近年来外地人买商品房占商品房销售总量30％以上，另一方面，大量外来务工人员和农民工，不享受经济适用房、廉租房政策，也无力购买（甚至租用）商品房，他们的住房保障将是一个更为复杂的问题。构建科学住房市场体系的关键问题

总之，做为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”的北京市住房市场的供需问题十分复杂，与其他城市相比，房价的形成机制及波动机制既有类似之处，又有其独特的规律，需要长期的深入的全面的研究。构建科学合理的住宅市场体系将是一项长期而艰巨的任务，而在以下四个关键性问题上达成广泛的共识迫在眉睫。

（1）究竟应该保持怎样的房地产投资规模，科学安排住房建设计划和土地供应计划？既满足实现“保增长、扩内需”的宏观经济发展目标的需要，又能实现住房市场的总体供需平衡，确保住宅产业的持续健康发展。

（2）究竟应该建立怎样的保障性住房制度？保障性住房和商品房之间应该保持怎样的结构和规模？廉租房、经济适用房等不同保障实现方式之间应该保持怎样的结构比例？才能既满足全社会居民对不同类型的住房的现时的需要，又符合长远的完善多渠道住宅供给体系的必然要求？

（3）如何确定廉租房实物配给和租金补贴的比例关系，在“补砖头”和“补人头”等廉租保障的不同实现方式间找到平衡点？

（4）如何确定租赁市场和买卖市场的比例关系？加快培育规范、高效的住宅租赁市场。

房地产市场是否健康发展的一个关键指标就是是否有足够的有效需求支撑，市场能否保持供需总量的相对均衡，这也是政府制定调控政策的基础。

上文分析表明，北京住房市场的根本问题是结构性的供需失衡，直接结果是造成市场机制的部分失灵，房价形成机制扭曲，房价上涨过快，并制约了潜在需求向有效消费的转化。解决问题的根本出路也只能是在控制供需总量均衡的基础上，加大结构调整，促进市场有效需求的释放。

房价上涨过快

1999…2003年，北京市住房市场平均房价基本维持在5000元/平方米以下，市场成交量逐年放大，5年上涨了3倍。居民有效需求得到很好的释放。但2004年后房价出现了快速上涨，随着房价上涨，成交量在2005年达到2800万平方米的峰值后，开始回落，4年时间回落超过1/2，回到了2001年的成交水平。如下图6…3。

事实表明，由于房价的上涨远超过了居民消费价格指数的上涨，也超过了人均可支配收入的上涨速度。在一部分高档商品房价格上涨拉动了整体房价上涨的同时，真正适合中等收入家庭的中低价位中小户型的住宅供给严重不足，保障性住房严重短缺，市场结构性失衡严重制约了交易的活跃。房价过高、适销对路的产品短缺、市场局部垄断、开发商价格合谋是造成高空置和高房价并存的重要原因。假定房价回归到2005年的水平（均价6162元/平方米），则成交量会显著放大（2005年全年成交量为2803万平方米）。事实上，进入2009年2月随着国务院各项政策的落实，北京市住房市场出现了回暖的迹象，一次折扣幅度超过20％以上的楼盘又出现了排队认购的现象。

目前，大多学者和开发商根据2008年市场“价跌量减”的特征和2008年底空置房总量数据，得出“北京房地产市场供