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1。　缺乏完善、健全的房地产金融市场体系

房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价证券发行和交易以及投保人购买保单的场所。从功能和业务范围来看，健全的房地产金融市场体系应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场和房地产保险市场等。

美国已形成了以国营机构和民营机构多元化主体为核心的住宅金融市场。政府直接设立和管理的机构有：联邦住宅贷款银行委员会及所属住宅贷款银行、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押贷款协会（GNMA）等金融机构。民营机构有储蓄贷款协会、互助储蓄银行、商业银行和人寿保险公司等。美国庞大的金融机构组织为一级市场发放抵押贷款和二级市场的抵押贷款证券化提供了有力的支持，推动了美国房地产业的持续发展。与此相对照的是，我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段，主要表现在如下方面。

（1）信贷市场欠发达、不规范。

一是我国房地产贷款业务规模不大。截至2003年4月，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的17。65％，远低于发达国家的20％—40％的水平。个人住房抵押贷款的形式单一，且实行“抵押加保，一次整借，按月偿还”。二是信贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380。5亿元；个人住房抵押贷款12158笔，金额44。1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43。4亿元。调查发现违规贷款分别占总抽查笔数和金额的9。8％和24。9％。

（2）资本市场市场化程度不够，融资效率不高。

我国资本市场起步较晚，经过13年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看，其供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节，这两者之间的冲突导致了我国资本市场融资效率不高。

2。　房地产金融组织体系有待深化和创新

我国房地产融资机构设立的最初动因，是为适应各地住房制度改革的需要，由各地方政府根据当地的具体情况组建而成的。因此，房地产金融体系在发展之初便打下了许多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面。

（1）房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大。

最初，我国房地产金融机构是为了适应各地住房改革制度的需要，由各地方政府根据具体情况负责组建的。由于信息不对称和中间目标不确定，中央政府在房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、分散决策的原则，对房地产金融机构的设置缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，形成了互相分割的区域性房地产金融组织和资金配置格局。

（2）金融机构单一，管理体制不顺。

我国目前形成的以中央银行为领导，以国有专业银行房地产信贷为主，以其他银行为辅，以非银行金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融组织体系，已不能满足深化住房制度改革与房地产业未来发展的要求。我国现阶段住房储蓄银行只有两家，并不能在全国范围内发挥作用；住房合作社数量有限，其性质、产权等问题还有待进一步研究，因此，其作用也极为有限，在现实生活中真正起作用的各银行房地产信贷部和住房公积金管理中心也存在不少问题。

即使是各专业银行，其房地产信贷部在经营上也存在一些问题。首先，房地产信贷部机构性质不明确，关系未理顺。各银行房地产信贷部的机构设置基本上是专业银行的一套人马两套牌子，无法成为自主经营、自负盈亏的独立经济实体。房地产信贷部受原银行和地方政府的双重领导，实行“四级三段”的管理体制，如此双重领导、政出多门，使房地产信贷部管理混乱、无所适从。其次，基本功能未能充分发挥。房地产信贷部的基本功能就是最大限度地促进储蓄向投资的有效转化。目前房地产信贷部的产权不明，市场机制不发达，筹集方式单一、传统，而筹集的储蓄资金往往投放到收益高的经营性贷款项目上，配合房改的政策信贷少，对开发企业贷款多，对个人信贷少。这些都不利于房地产业的健康发展，也不利于金融机构自身的发展。再次