第22部分(第1/4 页)

第二节　REITs的发展环境研究

一、法律环境不完善

在我国发展房地产投资信托基金具有十分积极的意义，可以为房地产业的发展融通大量资金，有利于信托机构改革和金融体制改革的深化，也有利于我国房地产金融业的国际化。2003年央行121号文件出台后，房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道，受到各方面的广泛关注，房地产信托计划的发行数量也同时出现了“井喷”行情。一些学者、专业人员，从国际经验借鉴、组织模式选择、房地产投资信托产品的设计等方面对房地产投资信托进行了研究，并主张尽快发展我国的房地产投资信托基金，以解决房地产企业融资问题；但是这些研究对发展房地产投资信托基金所需的外部环境没有进行深入的研究。成熟的外部环境是发展房地产投资信托基金的基础，如果不具备这一条件而仓促地全面推进房地产投资信托基金的发展，会给我国的金融业、房地产业带来巨大的风险，将起到适得其反的作用。发展房地产投资信托基金所需的外部环境包括法制环境、市场环境、中介机构、人才状况等因素，是建立房地产投资信托基金的前提条件，将决定房地产投资信托发展的成败。本书根据房地产投资信托基金的特点，从组织形式、业务经营、税收、监管四个方面对我国发展房地产投资信托基金的法律环境进行探讨［99］。

1。　REITs组织形式的法规缺乏

从组织形式来看，REITs可以分为契约型和公司型两种，契约型依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型依《公司法》成立，具有法人资格。

我国目前开展的房地产投资信托采取的是信托计划的形式，这是一种契约型的房地产投资信托，类似于契约型基金的运作方式。信托投资公司将加入信托计划的信托资金集合起来后，通过股权投资和债权投资的组合方式，向房产开发项目融资。信托投资公司与开发商同时签订信托贷款合同和信托投资协议，并为开发商偿还贷款和开发商股东回购股权设定合法的担保方案。投资人通过信托贷款利息收入和股权转让收益获取投资回报。从组织形式角度来看，这种方式涉及的法律法规有《信托法》、《信托投资公司管理办法》。《信托法》中规定了信托的设立、信托财产、信托当事人、信托的变更与终止条款；《信托投资公司管理办法》中规定了信托投资公司机构的设立变更与终止、经营范围、经营规则、监督管理与自律条款；近期，银监会发布了《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》，其中界定了房地产信托业务，规定了经营规则、监督管理、风险控制条款。该办法的制定对规范房地产投资信托业务有积极的推动作用。但是目前出台的法律法规都是针对信托产品的规定，没有针对房地产投资信托的专项法规，已开展的房地产投资信托业务只是参照信托产品的法规进行运作，还无法建立真正意义上的契约型基金组织模式，这不利于房地产投资信托基金的长远发展。

公司型基金涉及的法律主要是《公司法》，其中规定了股份有限公司的设立和组织机构、股份发行和转让等条款。《公司法》对发展公司型基金有明显的法律限制，第十二条规定“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的，除国务院规定的投资公司和控股公司外，所累计投资额不得超过本公司净资产的百分之五十”，这一规定不符合房地产投资信托基金的投资特性；第一百三十七条规定“公司在最近三年内连续盈利，并可向股东支付股利；公司在最近三年内财务会计文件无虚假记载”。第一百五十二条规定“开业时间在三年以上，最近三年连续盈利”。由于我国的房地产投资信托刚开始起步，时间短、规模小，还不能按《公司法》的要求发展公司型房地产投资信托基金。

综上所述，对房地产投资信托基金的两种组织形式——公司型基金和契约型基金而言，我国目前的法律法规仍有空白。公司型基金因受《公司法》的限制短期内无法开展；契约型虽能以信托计划的形式开展，但不是真正意义上的契约型房地产投资信托基金。为了我国房地产投资信托基金的规范、长远发展，我国可以借鉴美国和亚洲国家和地区的经验，尽早制定《房地产投资信托基金管理办法》或《产业投资基金法》，为房地产投资信托基金的建立提供有针对性的法律依据。

2。　业务经营亟待法规规范

目前我国房地产投资信托是依据《信托法》、《信托公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《中国人