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的法律制度或规范条例对房地产企业进行管理监督，定期对它们进行评估提升，就会额外加大投资风险。所以，REITs的顺利运营必须要以一个成熟规范的房地产市场作为前提。

再次，发达的证券市场，为REITs提供交易的平台。REITs的一个特色就是可变现、流通性强，这就依赖于证券交易市场。美国的证券市场至今有300多年的历史，纽约证券交易所曾是世界最大的交易所，一整套完备的证券制度——证券市场的组织结构、上市制度、交易制度、投资税制、保护股东措施等——有效地保证了REIT在证券市场上的交易流通。1878年东京证券市场成立，随后又成立了大阪交易所，20世纪90年代东京交易所超过纽约交易所，一度占据世界老大的地位。日本虽在REITs的实施上没有取得多大成功，但它的证券市场将为REITs以后的成功提供了坚实的后盾。

另外，REITs的市场供给与需求情况也是一个保证其有效运作的市场环境方面。从供给角度，REITs的资金来源主要有两个方面：发行股票，由机构投资者和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。从需求角度，REITs的收益实现需要发达的房地产市场加以配合，通常REITs的利润来源于投资房地产股票、房地产债券、房地产期权、认股权证和直接涉足房地产运作，所以房地产市场的发展程度与REITs的发展有着相辅相成的密切关系。

我国发展房地产投资信托基金的市场环境存在以下三个方面的问题。

1．融资规模过小和发行条件过松

我国目前对信托投资公司实施私募监管，在发行市场实行私募发售。《信托投资公司资金信托管理办法》对资金信托计划实行200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万元、三四十万元，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金。有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。所以，目前国内房地产信托仍只占房地产贷款余额的7％左右。

虽然最近即将出台的《房地产信托管理办法》对具备一定条件的信托机构取消了200份的限制，提高了信托机构的进入门槛，但是对房地产企业的发售条件限制过于宽松，并没有像国外房地产投资基金那样要求房地产企业有高的资产规模、企业诚信记录、管理业绩记录，没有对基金的委托人、管理人、托管人要求，对投资目标、收入分配、借贷限制作出具体的规定，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的许多实施细则，在实施中可能会遇到困难。

我国房地产商开发水平普遍较低，房地产开发企业多达3万家，开发企业存在“小、散、差”状况，企业过多，规模过小，公司治理和市场信誉均存在问题，逃税和偷税现象严重，对工程粗制滥造，乱上项目，破坏规划。绝大多数的房地产企业以现在的规模、实力和市场信誉，难以适应新形势下市场更为激烈的竞争。2000年全国完成的房地产开发投资中，有60％是三级以下的企业完成的，其中无等级企业占20％，这是近几年住房质量低劣、事故迭出、社会反应强烈的主要原因。所以，应制定和强化房地产基金发行人的约束机制，提高发行人的准入门槛，以保障投资人利益不受侵犯。

2．发行方式的不完善

一方面，没有统一的信托产品招募说明书，各家机构使用的说明书在内容和形式上都不统一；另一方面，在具体的发售中，风险与收益也不对称。根据信托关系的准则及《信托法》的规定，受托人违背信托合同约定管理、运用和处分信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由受托人负责赔偿。但是在实际操作中，风险与责任的判定是有难度的。

信托机构的违规之嫌更加剧了信托机构的风险。《信托投资公司管理办法》第32条规定“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……（三）承诺信托财产不受损失或者保证最低收益；……”《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第4条规定，不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理，造成的资金损失由投资者承担。信托计划虽不公开承诺保底，但是往往通过一些方式暗示提供保底保证。如，天津北方国际信托投资股份有限公司2003年4月推出的“高校学生公寓优先收益权信托产品”，推介书第6条规定“由于经营管理或者其他原因房信集团（注：资金信托产品拟投入的房地产开发单位）如未能按期足额取得物