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产证券化循环。这也就是发达国家房地产业发展的模式，也是发展中国家房地产业发展模式的方向。通常一个国家的房地产业发展进入了第一个循环，房地产业作为国民经济的支柱产业的地位便会逐渐形成，而要使得房地产业向更高一级深化，更好地发挥支柱产业的作用，便需要进入第二和第三个循环，处理好房地产业与国民经济其他产业、房地产业与资本效率之间的关系，使得房地产既能作为商品起着生产生活经济要素的作用，又能不断地作为资本配置的良好中介，从而更能促使国民经济进入良性的循环。而我国的房地产业经过20多年的发展，虽然由于国民经济的发展和人民生活水平的提高每年都有数量可观的新增房地产，但是也因此积累了基数巨大的存量房地产，并逐渐形成房地产开发与房地产经营管理并举的局面，因此可以说我国的房地产业正在由第一循环向第二循环转变。房地产投融资从主要是依靠银行贷款方式进行，渐渐地发展到具有股权性质的投资和银行贷款方式并存，随着房地产投资的加快以及各方投资主体的加入，会逐渐形成房地产的投资管理市场和证券化市场，而房地产投资基金作为在房地产领域投资理财的专业工具，它的投资管理功能在第二循环就可以得到最大的发挥，相信那个时候的房地产投资基金会在我国的房地产业发展中发挥更加重要的作用。

3。　健全社会化服务体系，加强中介机构的培育

由于REITs的投资实践中，只有多样化的中介机构参与其投资活动才能顺畅进行。中介机构是知识经济时代专业化分工的结果，它不仅能部分解决市场失灵，而且有许多事情比政府亲自去做更有效、更节省成本。这些中介机构包括律师事务所、会计师事务所、房地产估价机构、管理咨询公司、项目评估公司、信用评级公司、商业银行等等。中介机构的不规范严重地影响了其各项业务的开展。我国的房地产业发展还处在初级阶段，它的中介市场不够规范，存在着政企不分、人才匮乏、信息阻塞、信用缺失等许多问题，因此规范和培育我国的房地产中介机构已成为房地产投资基金在我国能否顺利开展运作的当务之急。

三、政策法律环境构造

1。　国家应积极给予政策上的大力扶持

房地产投资基金的大力发展离不开国家在政策上的大力支持。这也是美国房地产证券市场发达的重要原因之一，对于这种投融资途径政府应在制度和机制上给予足够的保障，采取适当的政策倾斜和优惠等方面的支持。要使房地产业可持续发展，就不但要鼓励各种经济类型参与房地产投资，而且要让房地产成为大众投资者都能参与投资的品种。同时也要建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的开放的、复合型的多元融资体系，完善间接融资模式，更要大力发展直接融资模式。这就需要大力推行并积极介入房地产证券化，为抵押贷款的证券化提供担保，并成立相应的金融机构给予支持。在利用上市、发行债券等常用资本市场工具的同时，积极创造条件允许房地产信托等各种房地产金融领域的创新，为私募基金进行正名，向社会大众筹集房地产发展资金。这也是房地产投资基金品种多样化和更好地参与房地产业的机会。

由于不论是对房地产投资者还是对消费者来说，所需要的投资和消费行为都是长期性的，所以还应引入能够提供长期资金来源的机构投资者，以培育房地产的长期资金市场，从而推动房地产金融的全面发展［102］。这就应深化金融体制的改革，大力培养机构投资者，使保险基金、养老基金等比较大的机构进入房地产资本市场，将保险资金引入房地产业，扩大房地产业的融资渠道。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于房地产业，有利于提高投资规模。应大力借鉴海外经验，在加强监管的同时，推进保险业尤其是寿险业与房地产业的结合，从而为房地产投资基金的发行提供保障。同时应积极实行优惠的税收政策，特别是房地产信托投资公司法人税的豁免，可以极大地刺激投资者的积极性，刺激房地产投资基金的发展。为了培育房地产业尤其是住宅产业，减免房地产投资基金的税收、减免房地产抵押债券税收，可以有效地促进房地产业的发展。在基金的成立之初应该在税收上给予免税或优惠的待遇，而只对投资者的资本利得和收入征税，以增加其对投资者的吸引力，促进其壮大经营实力。在流转税方面，税法可以规定委托人向信托公司转移资产的环节免征相应的营业税，则避免了双重征税的问题。至于所得税方面，主要可以考虑在信托设立环节取消税收